Статья подготовлена при участии эксперта Елены Семенихиной, автора TG-канала «Елена Семенихина | Архитектор клиентского опыта»
Правила № 491 определяют, какое имущество многоквартирного дома считается общим, кто отвечает за его содержание и какие работы необходимо выполнять для поддержания дома в надлежащем состоянии. Требования применяют управляющие организации, ТСЖ и ЖСК при осмотрах, обслуживании инженерных систем, уборке, сезонной подготовке и устранении выявленных дефектов. Сезонные осмотры общего имущества проводят два раза в год, а после аварии, стихийного бедствия или другого чрезвычайного события внеочередной осмотр необходимо провести в течение суток. Проверьте, соответствует ли ваш перечень объектов и работ Правилам № 491 и закреплены ли в регламентах сроки осмотров, ответственные и порядок устранения нарушений.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — один из базовых документов для работы с общим имуществом многоквартирного дома. На него опираются при определении границ ответственности, формировании перечня работ, организации осмотров и решении вопросов, связанных с качеством содержания дома.
Что такое Постановление Правительства № 491
Постановление Правительства РФ № 491 действует с 13 августа 2006 года, а срок его применения установлен до конца 2027 года. Документ закрепляет правила содержания общего имущества в МКД и определяет, как должен пересчитываться размер платы, если работы выполняются с нарушением требований к качеству или с недопустимыми перерывами.
Документ состоит из четырех основных разделов:
-
Определение состава.
-
Требования к содержанию.
-
Несение общих расходов.
-
Государственный контроль.
Отдельный раздел I (1) — об имуществе, которое используется владельцами помещений сразу нескольких многоквартирных домов. На практике вместе с Правилами № 491 (содержание общего имущества МКД) применяют постановление № 290 о минимальном перечне обязательных услуг, договор управления и сведения технической документации на конкретный дом.
Состав общего имущества МКД по Правилам № 491
Состав общего имущества включает элементы дома и территории, которыми пользуются собственники нескольких помещений или которые необходимы для эксплуатации здания. Условно их можно разделить на несколько групп:
-
Общие помещения. Подъезды, лестницы, межэтажные площадки, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, шахты лифтов и мусоропроводы.
-
Конструкции дома. Фундамент, стены, перекрытия, балконные плиты, ограждения, перила, парапеты, а также окна и двери в общих зонах.
-
Общедомовые коммуникации и оборудование. Участки систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения, которые обслуживают больше одного помещения. К этой же группе относятся общедомовые приборы учета и другое техническое оборудование.
-
Территория вокруг дома. Если земельный участок оформлен как часть общего имущества, к нему относятся и расположенные в его границах элементы благоустройства — например, газоны, дорожки и площадки.
Что не входит в состав общего имущества
Не все, что находится внутри дома, считается общим имуществом. Например, окна и двери внутри квартиры или другого помещения обслуживает их собственник. Он же оплачивает замену стекол, утепление окон и балконных проемов, ремонт входной двери квартиры.
С балконами ситуация сложнее. Сама балконная плита относится к общему имуществу дома, а отдельные элементы балкона могут находиться в зоне ответственности владельца квартиры.
Сети связи, необходимые операторам для оказания услуг жильцам, с 2024 года исключены из перечня общедомового оборудования. Отдельная ситуация сложилась со счетчиками электроэнергии: с 01.07.2020 обязанности по установке и замене индивидуальных приборов учета перешли к энергетическим компаниям. Это не делает внутриквартирный прибор частью ОИ.
Читайте также: Текущий ремонт общего имущества МКД: что входит, как планировать и контролировать работы
По каким данным определяется состав ОИ и где проходит его граница
Для определения используют сведения ЕГРН, государственного кадастрового учета, документы технического учета и технической документации здания. При расхождениях приоритет имеют данные ЕГРН. Дополнительно учитываются характеристики, предусмотренные проектной документацией, и фактическое назначение оборудования.
По общему правилу общедомовые коммуникации заканчиваются на внешней стене здания. Если в доме установлен ОДПУ, точкой разграничения ответственности, как правило, считают место его подключения к соответствующей сети. Иной вариант возможен, если он прямо закреплен законом или соглашением сторон.
Требования к содержанию общего имущества МКД
Раздел II устанавливает основные требования к содержанию общего имущества. Его состояние должно обеспечивать:
-
характеристики надежности и безопасности здания;
-
доступность помещений и земельного участка;
-
исправность инженерных коммуникаций и приборов учета;
-
соблюдение прав жильцов;
-
сохранение архитектурного облика в соответствии с проектной документацией;
-
энергосбережение.
Управляющая сторона должна поддерживать работоспособность ВДИС, учитывать санитарные нормы и пожарную безопасность, своевременно выявлять повреждения и устранять их.
Полезное замечание
Видеонаблюдение не должно находиться в одном помещении с диспетчерской инженерных систем. Для видеонаблюдения нужна отдельная мониторная, потому что за этими рабочими местами сидят разные люди и выполняют разные задачи.
Инженер работает с аварийными и информационными сигналами: пожарная сигнализация, лифты, автоматика, ИТП, электроснабжение, диспетчеризация оборудования. Его задача — реагировать на события. Охранник работает с видеопотоком. Его задача — наблюдать, замечать отклонения и удерживать внимание на экранах. На первый взгляд кажется логичным собрать всё в одном месте. На практике получается наоборот.
Пожарка пищит. Лифты сигналят. Автоматика присылает уведомления. Диспетчер разговаривает по телефону. И всё это происходит рядом с человеком, который должен несколько часов подряд концентрироваться на десятках камер. В результате страдает не техника, а люди.
Когда охраннику сложно работать, он начинает уставать. Когда он устаёт — падает качество наблюдения, растёт количество инцидентов. И вот уже ошибка, сделанная на стадии проектирования объекта, влияет на качество охранных услуг спустя годы после ввода дома в эксплуатацию.
Один из самых важных принципов сервисного проектирования: проектировать нужно не помещения и оборудование, а процессы и людей, которые будут с ними работать. Именно поэтому хорошие решения в эксплуатации часто выглядят неочевидно для тех, кто никогда не жил с последствиями этих решений.
Елена Семенихина, автор TG-канала «Елена Семенихина | Архитектор клиентского опыта»
Перечень работ и услуг по содержанию ОИ
Объем работ по содержанию ОИ зависит от конструкции здания, его возраста, физического износа и условий эксплуатации. В перечень входят:
-
осмотр общего имущества — текущий, сезонный или внеочередной;
-
уборка МОП и придомовой территории, если земельный участок относится к общей собственности;
-
обслуживание мест накопления ТКО, включая контейнерную площадку в пределах ответственности управляющей стороны;
-
поддержание исправности инженерных систем, приборов учета и другого оборудования;
-
подготовка здания к отопительному и другим сезонным периодам;
-
текущий ремонт и устранение обнаруженных повреждений;
-
обязательные мероприятия по энергосбережению;
-
коммунальные ресурсы на содержание общего имущества.
Капремонт также связан с сохранением общего имущества, однако порядок его финансирования и проведения дополнительно регулируется ЖК РФ.
Читайте также: Осмотр детских площадок: журнал, периодичность и чек-лист для УК
Частые проблемы с общим имуществом: что проверять
Знаете ли вы, какое на самом деле качество обслуживания получают ваши жильцы и арендаторы?
Жалобы жильцов, штрафы, внеплановые поломки инженерных систем — всё это в Управляющих компаниях часто начинается с того, персонал работает без должного контроля .
CheckOffice позволяет постоянно следить за тем, что происходит на ваших объектах недвижимости, сократить риски нарушений и исключить внезапные аварии.
Одни неисправности заметны сразу, другие долго развиваются незаметно. Поэтому при обслуживании дома полезно обращать внимание не только на сам дефект, но и на его возможную причину.
| Проблема | Что проверить |
|---|---|
| В подъезде появляются мокрые пятна на потолке верхнего этажа | Кровлю, примыкания, водосток |
| В подвале постоянно сыро | Трубопроводы, канализацию, вентиляцию, гидроизоляцию |
| На фасаде появились трещины или отслоения | Состояние отделки, швов и участков вокруг окон и балконов |
| В подъезде регулярно перегорает свет | Светильники, проводку, электрощитовую |
| Дверь в подъезд не закрывается | Доводчик, петли, замок, состояние дверного полотна |
| После дождя у дома стоит вода | Ливневый отвод, водосточные трубы, уклон покрытия |
| Радиаторы в местах общего пользования остаются холодными | Запорную арматуру, развоздушивание и работу системы отопления |
| Лифт часто останавливается или работает с перебоями | Передать информацию обслуживающей лифт организации и проконтролировать устранение неисправности |
Если проблема повторяется после ремонта, стоит искать ее источник. Например, постоянное восстановление отделки после протечки не даст результата, пока не устранена причина попадания воды.
Кто отвечает за содержание общего имущества в МКД
Кто отвечает за общее имущество зависит от того, как организовано управление домом. При непосредственном управлении собственники сами заключают договоры на обслуживание и ремонт. Если создано ТСЖ или ЖСК, эти задачи берет на себя объединение. Когда дом передан управляющей компании, ответственность несет УО.
Для новостроек порядок может отличаться. До передачи помещений обязанности могут оставаться у застройщика, а после передачи переходят к стороне, которая приняла помещение и оформила отношения по управлению домом.
Если дом обслуживает управляющая организация, она остается ответственной за предусмотренные договором и законодательством работы, даже когда поручает их стороннему подрядчику. Передача уборки, ремонта или технического обслуживания другой компании сама по себе не освобождает УО от ответственности за результат.
Читайте также: Обход подъезда: чек-листы для регулярных проверок УК
Расходы на содержание ОИ
Расходы на содержание дома распределяются между собственниками пропорционально их долям в общем имуществе. В плату входят управление МКД, обслуживание и текущий ремонт, а также ресурсы, которые расходуются на общедомовые нужды.
Если домом управляет УО, размер платы утверждают собственники на общем собрании с учетом расчетов и предложения компании. Обычно решение действует не меньше года. Когда собственники не устанавливают плату в случаях, предусмотренных ЖК РФ, ее размер может определить муниципалитет.
Читайте также: Как повысить качество услуг управляющей компании?
Контроль за содержанием ОИ и штрафы за нарушения
Государственный жилищный надзор в этой сфере осуществляет государственная жилищная инспекция (ГЖИ) в пределах своих полномочий. Роспотребнадзор рассматривает вопросы, связанные с защитой прав потребителей и отдельными санитарными требованиями, прокуратура осуществляет общий надзор. Жильцы могут направлять обращения в УО, запрашивать акты осмотров и другую информацию, а при споре обращаться в надзорные органы или суд.
Была гипотеза: чем лучше УК отрабатывает «свои» заявки в своей внутренней системе, тем меньше заявок поступает на порталы. Моя команда провела исследование под эту гипотезу. Проверили период в 12 месяцев, 46 жилых комплексов разного размера в разных регионах, 480 000 внутренних заявок сопоставили с количеством портальных, в расчет брали параметр «выполнена в срок / не в срок».
Итог: нет прямой корреляции. Чем больше заявок в своей системе, тем больше портальных. Значимой корреляции со своевременным выполнением заявок не обнаружено. Зато при сокращении срока выполнения заявок мы видим прямую и очень сильную корреляцию с CSAT (оценки по заявкам). Таким образом, база клиентской удовлетворенности — CSAT по индивидуальным заявкам — напрямую зависит от скорости, с которой мы выполняем эти заявки. Продолжаем делать что должно — работать над процессами и сокращать сроки выполнения заявок.
Елена Семенихина, автор TG-канала «Елена Семенихина | Архитектор клиентского опыта»
Нарушения при содержании общего имущества могут повлечь административную ответственность для управляющей организации или другого ответственного лица. Конкретная сумма штрафа определяется с учетом вида нарушения и того, кто именно отвечает за его устранение.
| Основание | Кого касается | Ответственность |
|---|---|---|
| Ст. 7.22 КоАП РФ | Лица, ответственные за содержание и ремонт жилых домов | Должностные лица — штраф 4 000–5 000 руб. Юрлица — 40 000–50 000 руб. |
| Ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ | Лицензированная УО при нарушении лицензионных требований | Должностные лица — 50 000–100 000 руб. или дисквалификация до 3 лет. Юрлица — 250 000–300 000 руб. |
| Ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ | УО при грубом нарушении лицензионных требований | Должностные лица — 100 000–250 000 руб. или дисквалификация до 3 лет. Юрлица — 300 000–350 000 руб. |
Решение о привлечении к административной ответственности можно обжаловать по правилам главы 30 КоАП РФ. Куда именно направлять жалобу, зависит от того, какой орган или должностное лицо вынесло постановление. По общему правилу на обжалование отводится 10 дней с момента вручения или получения копии документа.
Для управляющих компаний с несколькими объектами проверки удобнее вести по единым цифровым чек-листам. CheckOffice позволяет создавать чек-листы по содержанию ОИ для МОП, крыши, фасада, подвала, инженерных систем и территории, прикладывать фото выявленных дефектов и назначать задачи на их устранение.
Практический кейс. В юзабилити-компании C&U постоянно совершенствуют свою работу, чтобы обеспечить резидентам лучшее качество услуг и создать комфортную обстановку. Один из способов добиться этого — проводить регулярные проверки. Так возникла потребность в сервисе, который помог бы выстроить прозрачный и понятный процесс контроля.
Как контролировать подрядчиков и повышать качество услуг управляющей компании - кейс юзабилити-компании C&U
«Конкретная задача, стоящая перед нами на каждом объекте — достичь постоянства оказываемых услуг и сделать пользовательский опыт комфортным».
Александра Федина, руководитель блока проектных групп
Сейчас в компании есть разные типы проверок: ежедневные, еженедельные и ежемесячные. А в технической службе еще есть ежеквартальные проверки, полугодовые и годовые. Помимо этого чек-листы делят по задачам:
-
Целевые проверки. Это краткосрочные проверки, которые организовывают, если есть какой-то вопрос и его нужно отследить в разрезе нескольких месяцев. Например, руководство дает поручение — отследить эффективность мероприятий по водоподготовке фонтана или контролировать наличие посторонних транспортных средств в колясочной. Коменданты заполняют чек-листы, а руководство отслеживает результаты проверок.
-
Плановые регулярные проверки. Например, проверка качества клининга, исправность электрики, контроль общего состояния помещений и сотрудников: их присутствия на рабочем месте и внешнего вида.
«Сейчас при настройке CheckOffice мы убираем возможность загрузки медиа из галереи, чтобы минимизировать человеческий фактор и влияние человека на отчетность».
Айсулу Джолдошалиева, заместитель управляющего в жилом квартале Prime Park
Результаты такого подхода:
-
Систематизация работы. Например, удалось систематизировать и ускорить процесс выявления недостатков в работе лифтов.
-
Конструктивные взаимоотношения с подрядчиками. Статистика по исполнению обязанностей зафиксирована, и в спорных ситуациях обращаются к конкретным фактам и цифрам.
-
Оценка эффективности сотрудников. Руководитель может отследить время заполнения чек-листов, за счет чего стало проще оценивать результативность работы персонала.
-
Сократилось количество нарушений. Например, практически везде, где внедрены чек-листы для контроля противопожарных систем, режим работы оборудования соответствует проектной схеме.
FAQ: частые вопросы
Какие обязанности по содержанию общего имущества МКД?
Содержание общего имущества включает в себя:
-
Осмотр общего имущества. Собственники помещений и ответственные лица (например, сотрудники управляющей организации) обязаны проводить осмотры для своевременного выявления несоответствий состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угроз безопасности жизни и здоровью граждан.
-
Обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем. Необходимо поддерживать в рабочем состоянии системы электроснабжения, отопления, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, а также входящее в состав общего имущества оборудование, приборы учёта и другое оборудование для предоставления коммунальных услуг.
-
Поддержание помещений общего пользования в надлежащем состоянии. Требуется обеспечивать в таких помещениях установленные законодательством температуру и влажность. Например, необходимо постоянно поддерживать в открытом состоянии один продух помещений подвалов и технических подполий (если продухи есть) в течение всего календарного года.
-
Уборка и санитарно-гигиеническая очистка. Включает уборку помещений общего пользования (лестничных площадок, коридоров, лифтов и т. д.) и земельного участка, входящего в состав общего имущества.
-
Соблюдение требований к надёжности и безопасности дома. Необходимо обеспечивать характеристики надёжности и безопасности МКД, а также безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества.
-
Обеспечение доступности пользования помещениями и земельным участком. В том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения.
-
Соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц.
-
Поддержание архитектурного облика дома. Требуется сохранять внешний вид здания в соответствии с проектной документацией.
-
Соблюдение требований об энергосбережении и повышении энергетической эффективности.
Кто отвечает за содержание общего имущества в МКД?
Ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от выбранного способа управления домом.
Собственники помещений. Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Если дом управляется непосредственно собственниками (без создания ТСЖ, ЖСК или привлечения управляющей организации), то собственники сами несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества — вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту либо привлекать иных лиц.
Управляющая организация. При управлении домом через УК ответственность за содержание общего имущества несёт УК. Согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ, УК по заданию собственников за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом.
ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив. Если дом управляется через ТСЖ, ЖСК или иной кооператив, ответственность за содержание общего имущества несёт соответствующая организация. Собственники помещений действуют в рамках учредительных документов кооператива или ТСЖ.
Лица, оказывающие услуги при непосредственном управлении. При непосредственном управлении МКД собственники могут привлекать отдельных лиц или организации для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Эти лица несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключёнными договорами и Правилами содержания общего имущества.
