Требования по эксплуатации нежилых зданий
Коммерческая недвижимость, независимо от специфики использования объекта, требует особого внимания к обеспечению работы всех инженерных систем.
Первоочередные правила эксплуатации торговых центров, административных и образовательных учреждений, офисных зданий и клиник связаны с обеспечением пожарной безопасности и безаварийной работой технического оборудования. А также поддержанием комфортного температурного режима и должного уровня санитарного состояния на объекте.
Требования по эксплуатации нежилых зданий предполагают:
- мониторинг работы коммуникационных систем;
- устранение обнаруженных неисправностей в соответствии с регламентом обслуживания оборудования;
- оперативную ликвидацию опасных и аварийных ситуаций;
- обеспечение регулярной уборки внутренних помещений и прилегающей территории.
Классические подходы к диагностике оборудования
Существует два подхода к контролю состояния оборудования:
- дискретные методы, включающие проверку состояния металла, ультразвуковой и магнитный контроль, закрепленные в нормативных документах и применяемые для оборудования, работающего под давлением;
- непрерывные методы, такие как мониторинг, вибродиагностика, акустическая эмиссия и другие, опирающиеся на использование информационных технологий и результаты обработки производственных данных.
В идеале при эксплуатации нежилого здания стоит применять системный подход, то есть комбинацию дискретных и непрерывных методов. Особенно это важно для критических элементов оборудования, требующих постоянного внимания.
Контроль состояния оборудования и анализ полученных данных позволяют своевременно выявить причины появления дефектов и сбоев в работе. Эти причины могут быть связаны с конструктивными просчетами, некачественным изготовлением оборудования, ошибками монтажа или неудовлетворительной эксплуатацией.
Как правило, производственные ошибки и ошибки монтажа видны сразу, и их устраняет производитель или монтажная организация. В процессе эксплуатации нежилого здания проблемы обычно возникают по причине конструктивных недостатков (может потребоваться замена оборудования) или его неправильного использования. Поэтому особо пристальное внимание стоит уделять выбору оборудования и процессу его эксплуатации.
Настраиваемые чек-листы для контроля за состоянием здания и оборудования
Мониторинг состояния нежилого здания и инженерных систем удобнее всего производить с помощью электронных чек-листов.
Чек-лист имеет вид контрольного списка параметров, подлежащих проверке и, по сути, является планом действий при проведении технического осмотра. В него заносятся все данные осмотра и показания приборов. На выходе получается описание состояния помещения / системы / оборудования на момент выполнения обхода.
Первые чек-листы появились в 1935 году. Они были придуманы специалистами компании Boeing для облегчения пилотирования новой сложной моделью самолета. Чтобы пилоты не делали ошибок, им предлагалась карточка с вопросами, отвечая на которые в процессе полета, она напоминали себе, какие действия нужно выполнить.
При всей своей простоте чек-листы стали одним из самых надежных инструментов в организации процессов любой сложности, включая эксплуатацию нежилых зданий. Поэтапный мониторинг по пунктам чек-листа защищает от невнимательности и забывчивости и позволяет организовать качественный контроль за состоянием оборудования.
В системе CheckOffice есть готовые чек-листы для проверки зданий, где фиксируются данные по осветительным и электрическим приборам, системам безопасности, вентиляции и кондиционирования, водопроводу, интерьеру и экстерьеру. Кроме того, предусмотрена возможность создания уникальных чек-листов с учетом особенности сферы деятельности объекта и для контроля работы сложного оборудования.
К примеру, в торговом центре особое внимание нужно уделить обеспечению воздухооборота, обслуживанию сложных осветительных систем и пожарной безопасности. В клинике – бесперебойному электроснабжению и установкам ИБП для обеспечения питания медицинского оборудования. В лабораториях и НИИ – созданию необходимого микроклимата и т. д. Настраиваемые чек-листы от CheckOffice позволяют учесть все нюансы и добиться соблюдения всех требований по эксплуатации нежилых зданий.
